去库存不能加剧楼市分化

　　房价越来越高，买房人真的越来越有钱吗？

　　在融360监测的35个城市和地区中，首套房平均利率全部跌破5%，全国十大利率最低城市排名中，天津位列第3，仅在广州和北京之后。

　　两成首付和贷款利率降低，让不少意欲买房的人，觉得自己真能买得起房了。记者以买房者身份向多家二手房中介咨询了解到，即使首付不够，也可以通过场外配资“加杠杆”，可以首付一成，甚至“零首付”买房。

　　房产中介小娄给记者算了一笔账，比如一套300万元的房子，首付90万元，中介可以垫资总房款的20%，即60万元，借给买房者用于首付。也就是说，买房者只需要出30万元就能买到300万元的房子。他表示，如果买房人手头资金短期周转困难，可以申请全额垫资首付，当然利息会比较高。

　　中国指数研究院天津分院研究总监祁丽静说，一直以来，天津买房者大部分是刚需或是改善需求，主要都是自住需求，炒房者并不多。随着房价上涨，整个市场都变得活跃起来。有些人也想趁着“去库存”的新政投资房产“捡便宜”，即使手里资金有限，也会不惜冒风险加杠杆购房。看似首付款少了，但月供却增加了，而且随着杠杆比例的提高，还款压力和风险也会加大。

　　如此高的成交量，天津的库存到底降下来了吗？祁丽静说，据统计，截至今年1月底，天津的商品住宅存量是1807万平方米，在全国城市中绝对值比较高，去库存化周期为13.5个月，“在比较合理的范围”。

　　但目前房地产去库存有区域特点，存量主要集中在一些远郊区县，而市区特别是热点区域则供不应求，“比如和平区目前就没有新的住宅项目推出，这里又是学区房集中的区域，自然房价一直飙高”。祁丽静说。

　　“房价快速上涨，不能简单地解读为房地产市场回暖，更不代表去库存目标的完成。”天津财经大学教授丛屹说，眼下的市场繁荣，只是资本市场的短期表现，应该警惕。

　　他分析说，如今房地产市场进入供求结构调整周期，此次房贷新政是在“去库存”背景下，逐步放松政策环境的一个延续。

　　“去库存是个系统工程，不能仅靠短期的货币、金融信贷以及税收减免等政策刺激。”他认为，目前天津房地产的存量并不小，而一些三四线城市和部分二线城市压力更大，新政不能让房地产市场加剧分化，而是要在扎扎实实推进城镇化、完善公共资源分配等方面打一套漂亮的“组合拳”。